Ühe kortermaja renoveerimine: õiged otsused, õigel hetkel

autor: Ene Pajula

http://online.le.ee/2014/01/12/uhe-kortermaja-renoveerimine-oiged-otsused-oigel-hetkel/

 

KredExi 35–protsendist rekonstrueerimistoetust ei ole kerge saada. Haapsalus, kus elab umbes 11 000 inimest ja kus nõukogude eri ajastutest pärinevaid korterelamuid pole üldse vähe (linnas on ka oma „Mustamäe” — Kastani linnaosa), on toetust saanud ainult kaks kortermaja.

Üks neist, Metsa 71 tunnistati 2013. aastal presidendi auhinna vääriliseks kui Eesti kauneim kortermaja.

Teise, aadressil Suur–Liiva 5 asuva kortermaja põhjalik rekonstrueerimine on lõpukorral. Toetuse taotlemiseks tarvilike ettevalmistuste tegemiseks kulus kokku lausa neli aastat.

Suur–Liiva 5 on põneva ajalooga hoone. Haapsalu KEK ehitas maja 1979. aastal omaaegse kuulsa arhitekti Boris Mirovi individuaalprojekti järgi. Maja alla oli projekteeritud 16 garaažiboksi, iga trepikoja pööningule saun, kõigisse korteritesse kaminalõõrid — neist pidid saama unistuste korterid.

Ka kelder on vägev. Ehitusprojekti juurde kuuluva kausta nr 7 (rangelt ametialane) järgi olid keldrisse mõeldud tsiviilkaitsevarjendid, kus inimesed oleksid saanud mõnda aega suhteliselt mugavalt elada.

Algselt oli majja mõeldud 18 korterit, aga sellele linnavõim ehitusluba ei andnud. Ilmselt seati eeltingimuseks mõned lisakorterid. Nii ehitatigi maja 24 korteriga. Et kedagi ei diskrimineeritaks, moodustati ka garaažikooperatiiv, kellele kuulub õues veel 8 autoboksi.

Lagunemisohus maja

Kui mehaanikainsener Arvo Kaer (pildil) vastupunnimisele vaatamata 2008. aastal Suur–Liiva 5 korteriühistu juhatusse valiti, otsis ta esimese asjana Riigiarhiivist välja maja originaalprojekti.

Hoone ehitas kunagisi parimaid ehitusorganisatsioone ja see ehitati oma inimestele — seega tõenäoliselt keskmiselt hoolikamalt. Sellegipoolest oli Kaerale päevselge, et kui kohe midagi ette ei võeta, laguneb maja lihtsalt kätte ära.

„Kui tavaliselt on renoveerimis– ja laenuvõtuotsuse tähtsaim osa majaelanike ühe mütsi alla saamine, siis meie puhul polnud see raske,” meenutas Arvo Kaer.

„Silikaattellistest seintes olid suured praod, monoliitbetoonist turritas armatuurraud tükati välja, oma nähtavad jäljed oli jätnud rõdudelt tilkuv vihmavesi. Inimesed mõistsid, et kui nad tahavad siin edasi elada, siis tuleb hakata remontima,” selgitas ta.

Selleks ajaks oli maja küll saanud uue katusekatte, aga see oli jäetud soojustamata, nii et töö tuli nüüd ümber teha. Hulk juba kulutatud raha osutus mahavisatuks.

Arvo Kaera soovitus on, et alustama peab renoveerimist ikkagi energiaauditist ja korralikust kõikehõlmavast projektist. Remonditöid võib teha ka osade kaupa, kui muud võimalust ei leita, aga neid tuleb teha läbimõeldult, projektist lähtuvalt, õiges järjekorras.

On kortermaju, kus loodetakse ventilatsiooni pealt kõvasti kokku hoida ega arvestata sellega, et maja võib minna hallitama. Siis tuleb tagantjärele ventilatsiooni rajamiseks uuesti seinu puurida–viimistleda ja niiskuskahjustusi kõrvaldada, mis kokkuvõttes läheb palju kallimaks.

„Lagunenud ehituskonstruktsioonide ekspertiis ja energiaaudit tehti 2009. aastal, 2010. aastal võtsime vastu tervikliku rekonstrueerimisprojekti tellimise otsuse, 2010. aasta suvel tegime hanke projekteerija leidmiseks,” rääkis Kaer ettevalmistustööde käigust.

„Meil oli sõelale jäänud kolm firmat, aga kuna selline institutsioon nagu KENA ehk kliima– ja energiaagentuur pakkus augustikuus C energiaklassi taotlevatele majadele rekonstrueerimisprojektide koostamiseks ja omanikujärelevalvele lausa 90 protsenti toetust, siis otsustasime esitada taotluse KENA–le,” kirjeldas Kaer.

Sama aasta novembriks oligi Suur–Liiva 5 esimene maja Eestis, mis kirjeldatud toetuse sai.

KENA tegi projekteerija leidmiseks oma hanke, mille tulemus aga muutis majaelanikud ettevaatlikuks. Kaer teadis enda korraldatud hankest, milline on korraliku projekti hind, ja nähes, millise hinnaga pakkuja võitis KENA hanke, andis ta viimastele teada: väga head projekti suure tõenäosusega tulemas ei ole.

Töö teostaja tuleb valida hoolikalt

Kaer nentis, et ei avasta just Ameerikat, kui ütleb, et töötegijate otsimine riigihangetes vähempakkumise teel ei kõlba tegelikult kuskile. Sel teel valiti ka Suur–Liiva remonditööde projekteerijaks kõige odavama pakkumuse teinud firma.

Ettevõte pidi projekti 2011. aasta mais üle andma, aga veel jaanipäeva paiku oli mitu probleemi lahendamata.

Projektis oli soojatagastusega ventilatsioon planeeritud soojuspumbaga, mis väidetavalt oleks läinud maksma 32 000 eurot, aga üle kontrollides selgus, et tegelik summa oli üle 100 000 euro. Hea, et Kaeral oli tuttav, aga hinnatud ja kogenud kütteinsener, kes projekteeritu üle vaatas.

„Milleks projekteerida raketti, kui see ei lenda,” võttis Kaer tollased mured kokku.

Juuli lõpus saadi mitte just parim projekt lõpuks kätte. Samal ajal aga algas Eestis CO2 kvootide müügist saadud rahasadu — rekonstrueeriti riigile kuuluvaid hooneid.

Haapsalus suuri objekte teostanud omanikujärelevalve esindaja vedas alt. Tema töö olnuks ehitushanke korraldamine, aga ta ei teinud seda. „Ta ei teinud üldse midagi. Tagantjärele tarkusena — see oli isegi hea,” lisas Kaer.

„Oli tõsine hirm, et selles olukorras ei leia me ehitajat üldse, või kui leiame, siis üle mõistuse kalli hinnaga,” kirjeldas Arvo Kaer tollaseid tundeid.

Kuna CO2 raha voolas täiega, võeti Suur–Liiva maja projektiga aeg maha. Projekt saadeti ekspertiisi 2012. aasta alguses, tulemused selgusid veebruari lõpuks. Ekspertiisi arvestav, täiendustega projekt saadi kätte juulis 2012.

Enne seda, juuni lõpus peetud üldkoosolekul võeti ühistu liikmete initsiatiivil vastu otsus, et KredExi 35protsendise toetusega arvestades investeeritakse maja rekonstrueerimisse 450 000 eurot. Positiivne otsus tuli KredExilt augustis.

Peatöövõtjaks sai HR Restauraator. 2013. aasta mais võis maja remont lõpuks alata.

Arvo Kaer on valmis töö kvaliteediga üldiselt rahul. Talle on sümpaatne seegi, et firma omanikud on Läänemaa taustaga.

Tagasilöök tuli hoopis sealt, kust keegi oodata ei osanud. Kui Päästeameti inspektor kutsuti maja vastu võtma, siis selgus, et korstnad on liiga madalad.

SBS katusekattematerjali kasutamise korral peavad korstnad olema vähemalt 80 sentimeetrit üle katuse pinna, aga projektis polnud seda arvestatud. Viga ei märganud ka projekti ekspert.

Tellijale tähendab see, et tuleb võtta uued pakkumused, sõlmida uus leping. See kõik maksab raha ja kulutab aega. Mis näitab veel kord, kui tähtis on leida asjatundlik projekteerija.

Vana maja, uus hingamine

Nüüd on kulunud korrusmajast saanud justkui kaunis valge luik.

Majakarp on soojustatud 15 sentimeetri paksuse EPS Silver vahtpolüstüreeniga.

„Valisime kallimat sorti ja enam sooja pidava Silveri, sest Tallinna tehnikaülikooli teadlaste uuringutest võis järeldada, et levinud arvamus mineraalvilla „hingamisest” ja EPS–i „mittehingamisest” pole tõestatud. Oluline on eluruumidest niiskuse väljajuhtimine — ventilatsioon,” selgitas Arvo Kaer.

Tuleohutusnõuetele on müüriavade ehk akende, uste ja ventilatsiooniseadmete ümber paigaldatud mineraalvillariba.

Viimistlusmaterjaliks kasutati kolmekihilist õhekrohvi, mille pindmine kiht on silikoonkrohv.

„Projekteerija oleks tahtnud meie maja mustaks krohvida, aga selles asjas me vaidlesime vastu. Esiteks võtsime ühendust arhitekti tütrega, kes kinnitas, et isa nägi seda maja valgena. Teiseks, mis te arvate, kui kaua maja päikesepoolne külg süsimust püsib,” sõnas Kaer.

Garaažid olid Boris Mirovil kavandatud murukatusega. 1970ndail polnud selleks tehnoloogiat. Nüüd võib–olla isegi oleks, aga majaelanike meelest olnuks see liiga ekstravagantne.

Majal soojustati katus, minimeeriti külmasildu, vahetati välja kõik uksed–aknad, mis seni vahetamata olid, rõdudele ja lodžadele pandi ette klaasid, vundament hüdroisoleeriti ja soojustati.

Paigaldati uued, termostaatidega radiaatorid, millel on individuaalsed soojakulumõõturid. Termostaati ei saa keerata vähemaks kui 16 kraadi, mis välistab küttearvete naabrite hooleks jätmise.

Soojatagastusega ventilatsioon on keskse juhtimisega, ruumipõhiste, soojustagastusega seadmetega, kuid vajadusel saab korteriomanik neid ise sisse–välja lülitada.

Algne kahetoru küttesüsteem ja küttetorustik olid suhteliselt heas seisukorras ja need jäeti alles. Soojasõlm rekonstrueeriti juba 2001. aastal, mil paigaldati soojusvahetiga automaatne seade, mis võimaldab maja küttesüsteemi antavat vett reguleerida välistemperatuurist olenevalt, ja püstikute tasakaalustusventiilid.

Maja köetav pind on 2001,8 ruutmeetrit, sellest eluruumid 1760,5 m². Energiaaudiitori arvutuste kohaselt kulus küttele ja ventilatsioonile enne rekonstrueerimist 149 kWh/m²a, pärast peaks see olema 67 kWh/m²a. Sääst seega 63 protsenti. Isegi kui nii palju säästa ei õnnestu, on kogu rekonstrueerimise tulemus siiski kaalukas ja annab põhjuse rahul olla.

„Meil oli õnn teha õigel hetkel õigeid otsuseid ja meie otsused on olnud igal juhul kollektiivsed. Kui poleks olnud mõistvaid inimesi, nagu ka praeguseks juba kahjuks minevikku jäänud KredExi ja KENA toetusi, poleks meil rekonstrueerimisvõimalust üldse tekkinud,” ütles Arvo Kaer lõpetuseks.