Konsultandil tuleb korteriühistutes müüte murda

Pärnu linnas ja maakonnas korteriühistuid nõustav Toomas Rähmonen arvab oma kogemuse põhjal, et kuigi ühistud võivad laenu võtmisesse tõrjuvalt suhtuda, on hullem maja nigelast olukorrast mööda vaadata.

Kui maja viletsat seisundit parandama ei hakata, lahkuvad sealt esimestena edasipüüdlikumad elanikud. Ja mida vähem on ühistus ettevõtlikke inimesi, seda väiksema tõenäosusega põhjalik renoveerimine ette võetakse.

Et võlgujääjaid esineb eeskujulikes ühistuteski, pole makseviivitus häbiasi, kui selle kõrvaldamisega tegeldakse, ega takistus maja ehitusliku seisundi parendamisel.

“Puutusin mullu suvel kokku ühistuga, mis plaanis oma maja põhjalikult renoveerida. Siis aga selgus, et ühistul on võlgnevustega nii suured probleemid, et neile laenu ei antud. Talvel tegelesid elanikud tõsiselt võlgadega ja selle aasta kevadel said nad nii laenu kui renoveerimistoetust. Nüüd on selle maja renoveerimine lõpusirgel,” kirjeldab Rähmonen.

Hirm laenu ees

Pärnu kortermajade olukorda hindab Rähmonen üsna heaks, sest siin on valdav osa ühistutest mahukad renoveerimistööd ära teinud. Küll annab Eesti paljudes ülejäänud asulates, sealhulgas suuremates linnades otsida tikutulega korruselamuid, kus oleks tehtud rohkem kui ainult aknad vahetatud.

Kui tehnilise poole pealt on mured kortermajadega maal ja linnas üsna sarnased, saab asukoht määravaks siis, kui renoveerimissooviga pöördutakse panga poole. Renoveerimistööde rahastamisel võtab pank hoonet kui kinnisvaraobjekti, mis seab piirid antava laenu suhtes.

Maa-asulas võib juhtuda, et hoolimata ühistu tahtest teha maja terviklikult korda, ei pruugi pank töödeks soovitud mahus laenu anda.

Viimaste aastate majanduslikult keerulised olud on õpetanud kohustuste võtmist põhjalikult kaaluma, nii et tihtilugu ei pelga laenu üksnes eakamad elanikud, vaid nooremadki inimesed. Pidurdavaks muutub kohustuste võtmise hirm siis, kui laen arvatakse olevat läbini kahjulik ja seda välditakse argumente kaalumata.

Konsultant ütleb, et ühes KredExi renoveerimistoetusega, mille suurus on kuni 35 protsenti tööde maksumusest, tekib enamikus majades olukord, kus saavutatava säästu rahaline väärtus on suurem kui laenuteenindamise kulu. See tähendab, et pärast renoveerimist hakkavad inimesed majas kasutatava energia eest koos laenu ja intresside tasumisega maksma kokkuvõttes vähem, kui nad maksavad korda tegemata elamus ainult energiakulu eest.

“Sellisel juhul on kohustuste võtmine igati õigustatud, kuna elanike maksekoormus väheneb. Et laenuintress fikseeritakse lepingu sõlmimise hetkel kümneks aastaks, on tulevik laenumaksete suhtes vähemalt kümneks aastaks teada,” tõdeb Rähmonen.

Rähmonen arvab, et kuna energiakandjate jätkuv hinnatõus lähitulevikus on enam kui tõenäoline, on renoveerimata elamu edasised kulud märksa ettearvamatumad kui laenuga renoveeritud majas.

Ärge võrrelge end naabriga

Toetuse ja laenu sisu selgitamise kõrval tuleb konsultandil murda muidki piike. Sageli kohtab ühistutes lahmivat vastuseisu, kus inimesed ei valda näiteks mõnd tehnilist teemat, ent ei lase end teadmistepuudusest segada.

Nii on elanikud arvanud, et nende maja pole vaja soojustada, sest hoone seinad on väga paksud. Rähmonen ütleb, et paksusest olulisem on seina koostis. Näiteks enam levinud endisaegsete kortermajade 30–40 sentimeetrise läbimõõduga seina soojapidavus on samaväärne kümme korda õhemast tänapäevasest soojustusmaterjalist ehitatuga.

Samuti arvatakse ekslikult, et kui tuba on soe, pole tarvis maja soojustada, sest sellega tõuseks toas temperatuur, aga kulud ei väheneks.

Rähmoneni ütlust mööda võrdlevad elanikud sageli oma maja naabermajaga, öeldes, et seal tehti neid ja noid töid, aga et mingit säästu ei saavutatud, pole ju nendelgi mõtet midagi teha.

Konsultant rõhutab, et iga ehitise murekohtadele tuleb läheneda individuaalselt ja olulisi järeldusi kellegi subjektiivsete hinnangute põhjal teha ei tasu. “Analüüsi ja ekspertiisi aluseks tuleb võtta ainult terviklikku pilti väljendavad numbrid,” teab ta.

Kuigi konsultant peaks ühistu koosolekul vastama renoveerimise tehnilisi ja majanduslikke nüansse puudutavatele küsimustele, on Rähmonenil esinenud juhtumeid, kus ühistud on proovinud tasuta konsultatsioonist omal moel kasu lõigata.

“On näiteks soovitud hoone energeetilist analüüsi või mingit muud hoonespetsiifilist ekspertiisi, kuid kahjuks see teenus sellisele mahule ei laiene. Analüüside tellimiseks on oma toetusmeetmed, näiteks energiaauditiks saab KredExilt toetust poole ulatuses, kuid see on pisut teine teema,” räägib Rähmonen.

Igal ajal omad vead

Eesti kortermajade energeetiline seisund sõltub suuresti hoonete valmimisajast.

Nii ei piisa 1990ndate keskpaigani valminud elamutel tänapäeva nõuete vaatenurgast soojapidavust. Tollaste kortermajade eripära on seegi, et ventilatsioon toimus läbi akende ebatiheduste. Vanade akende vahetamine uute vastu lööb ruumide ventileerimise sassi. Rähmonen ütleb, et pole vahet, kas uued aknaraamid on plastist, puidust, alumiiniumist või muust materjalist, sest õhutihedus on kõigil ühesugune.

“Uued aknad säästavad hoonet soojakulust läbi akende, kuid ühtlasi sulgevad hoone algse ventilatsioonilahenduse. Seetõttu tuleb ühes akende vahetamisega rajada ruumidele alternatiivne värske õhu allikas,” pakub Rähmonen.

Ekslik on arvata, et mida vanem maja, seda enam probleeme. Sel sajandil ehitatud korterelamud on küll soojapidavamad, ent muret võivad tekitada odavad ja madala efektiivsusega lahendused tehnosüsteemides, nii et kokkuvõttes neil hoonetel oluliselt väiksemat energiakulu vanemate ehitistega võrreldes pahatihti polegi.