autor: Tehnikamaailm

http://naistekas.delfi.ee/kodu_ja_aed/kodu/korteriotsijale-kohustuslik-lugemine-tarkused-mille-abil-soodsama-hinnaga-elamispind-leida?id=72708815

TEHNIKAMAAILM: Kinnisvarahinnad on teema, mis pakub inimestele alati huvi. Üldine arvamus on, et hinna määrab asukoht. Tegelikult aga sõltub maja või korteri hind ka paljudest muudest teguritest – üllataval kombel isegi lähedalasuva kooli õppimistulemustest.

Eluasemete hindade kujunemises mängivad rolli teatud kindlad tegurid. Näiteks kui eramu ostuhinda mõjutavad eelkõige küttekulud, siis korteri maksumust mõjutab korterelamu torustiku remont ja lifti ehitamine. Samuti mõjutab eluaseme hinda vajalike remontide edasilükkamine, kohalik planeerimispoliitika ja koolivaliku võimalus.

Kapitaalremondi mõju kohta on raske üheseid järeldusi teha, sest hinna kujunemist mõjutavad mitu erinevat tegurit korraga.

Küttekulud mõjutavad ostuhinda

Eramute ostjad on ärgas rahvas. Nad uurivad järele, kui suur on elamu küttekulu ja arvestavad välja, kui palju nad on valmis maja eest maksma.
See selgus uuringust, millega selgitati kinnisvaraostjate teadlikkust tehnoloogiliste valikute, näiteks kütteliigi mõjust eluaseme ekspluatatsioonikuludele. Uuringus võrreldi otseelektriküttega ja kaugküttega eramute ostutehinguid.

Selgus, et põhjanaabrite tarbijad oskavad elamu ostmisel üsna hästi arvestada ekspluatatsioonikulude erinevusega.

Kaugküttel eramajad, mille ekspluatatsioonikulud on elektriküttega majadest madalamad, olid uuringu põhjal umbes 5–6% ehk keskmiselt umbes 20 000 euro võrra kallimad kui elektriküttega elamud.

Nimetatud 20 000-eurone hinnavahe vastab üsna täpselt elektriküttest tulenevale suuremale küttekulule, kui sellega ostuhetkel arvestada.
Uuringu läbiviijate eesmärk ei olnud anda konkreetseid soovitusi kaugkütte või muu kütteliigi eelistamiseks. Oluliseks peeti järeldust, et eluasemete ostjad reageerivad hindade kaudu kohandatavatele võimalikele stimulaatoritele, mis annab teatud kindluse elamupoliitiliste meetmete kavandamisel.

Torustiku renoveerimine maksab

Korruselamusse korteri ostjad ei osanud kuigi korrektselt hinnata torustikuremondi mõju korteri väärtusele. Nii mõnigi omanik pelgab torustikuremonti, kuid mitte niivõrd maksumuse, vaid hoopis kuude kaupa kestvate ebameeldivuste pärast.

Ees ootav torustikuremont vähendab korteri väärtust, kuid ei mõjuta vastavalt ekspluatatsioonikulusid.

Uuringu järgi on planeeritava remondi mõju märgata juba kuus aastat enne selle alustamist: remontimata elamus on korter 3% odavam kui elamus, kus remondi aeg ei ole veel kindlaks määratud.

Aasta enne remonti on hinnavahe juba 11%. Kalkulatsiooni tegemisel võeti arvesse ainult korteriühistu ühised kulud, mis jagatakse kõigi omanike vahel.

Uuringu keskmist tulemust vaadates ei tasu niisiis osta korterit majja, kus planeeritakse torustikuremonti. Pole põhjust arvata, et korteri ostmine remontimata majas on hea tehing. Kui lisada müügihinnale torustikuremondi kulud, on korterid kuus aastat enne remonti 18% kallimad ja aasta enne remonti 11% kallimad, võrreldes vastavate remontimata korteritega.

Seevastu elamus, kus on äsja torustikuremont tehtud, maksab korter vaid 3% võrra rohkem kui sellises elamus, kus torustiku remondist on hulk aastaid möödas. Sellest võib järeldada, et kuus aastat enne remonti korteri ostnud inimene kaotab tehinguga 15% korteri hinnast. Aasta enne remonti korteri ostnu kaotab 8% võrreldes sellega, kui ta oleks ostnud samasuguse korteri uue torustikuga elamus.

Asukoht on alati olnud kinnisvaras prioriteet number üks ja siin on vist kõik selge: mida keskusele lähemal, seda kõrgem hind. Suurt rolli mängib taristu: väga oluliseks peetakse, et kodu läheduses oleksid kauplus ja ühiskondlik transport, koolid ja lasteaiad.

Väga tavaline on see, et uus kodu ostetakse lapse kooli lähedusse, et laps saaks jala koolis käia.

Eesti ostja pöörab väga suurt tähelepanu ülalpidamiskulude suurusele, korteri vaatamisel küsib kindlasti näha kommunaalkulude arveid ja analüüsib põhjalikult kõiki numbreid. Tihti saab see kulu olema ostuotsuse langetamisel määrav. Nii maja kui korterit tullakse vaatama sageli koos ehitusspetsialistiga.

A-energiaklassiga maju rajatakse vähe

Energiaküsimus on globaalne teema ja ka kinnisvaras on sellest viimastel aastatel saanud peateema.

Aastatel 2008–2009 tuli kasutusse mõiste energiamärgis ja 2013. aastast on see kohustuslik.

Energiamärgis on dokument, mis annab teada, kui palju hoone kokku energiat tarbib ehk kui palju kulub energiat küttele, elektrile, vee soojendamisele jms. Energiamärgisega määratakse hoone energiatõhusus ja energiaklass. Seda infot saab näha ehitusregistris.

Ka kinnisvarakuulutuses tuleb hoone energiaklass välja tuua.
Säästlik energialahendus algab projekteerimisest. Siin mängivad rolli tehnilised lahendused ja materjalide valik: aknad, soojustagastusega ventilatsioon, klaasitud rõdud, soojustus jne.

Uute majade ehitamisel on energiatõhusus välja arvestatud juba projektis. Üldjuhul see on klass B ja renoveeritud majadel klass C.
Ilma energiatõhususe projekteerimiseta ei ole võimalik saada ehitusluba. Passiivmaju energiaklassiga A ehitatakse väga vähe, enamasti need on eramud. Passiivmaja rajamine on tunduvalt kallim, kui madalama energiaklassiga maja rajamine.

Klass B majas on madalad kommunaalkulud ja paljud ostavad korteri uude majja just sellel põhjusel.

Kommunaalkulud ja ühistu toimimine

Aktiivselt ostetakse ka järelturu kortereid. Mida Eesti ostja kõigepealt vaatab? Tooksin välja kaks põhiaspekti: maja üldine seisukord ja kommunaalkulude suurus. Oluline on, et majas oleks loodud ühistu. Uuritakse põhjalikult, mis töid ühistu on teinud ja kuidas see kajastub igakuistel arvetel ehk kui suur on laen/remondifond.

Eelistatakse kortereid majas, kus on tubli ühistu ja kus maja on korda tehtud. Populaarsed on korterid, kus on uuendatud küttesüsteem ja paigaldatud digitaalsed küttemõõdikud. Kui võtta samaväärne korter renoveeritud ja mitterenoveeritud majas, võib hinnavahe olla kuni 5%. Loogika on lihtne: korterit saad ise korda teha, aga maja remont ei sõltu sinust.

Julgen väita, et korteri ülalpidamiskulude suurus on ostuotsuse langetamisel määrav tegur. Ostja on valmis tegema järelandmisi planeeringus ja korteri seisukorras, kui kommunaalkulud on mõistlikud.
Eesti inimene otsib palju valgust ja päikest, nii et asetus ilmakaarte suunas on väga oluline. Lõuna- ja läänepoolseid kortereid ostetakse meelsamini kui põhja- ja idapoolseid.

Rõdu ja parkimisvõimalus

Järgmine oluline faktor on korrus. Esimese ja viimase korruse korterite hinnad võivad olla kuni 10% odavamad kui vahekorruste korterite hinnad. Ostjaid leidub lõpuks küll mõlemale variandile, tuleb arvestada lihtsalt pikema müügiperioodiga.

Rõdu on tugev müügiargument, eriti kui see on suur ja klaasitud. Kuigi meie kliimas on rõdu kasutamise aeg lühike, on rõdu linnainimese jaoks tähtis.

Parkimine määrab ostuotsust oluliselt, sest tänapäeval on auto olemas peaaegu igas peres. Panipaik või keldriboks on umbes sama tähtsusega kui parkimine, selle olemasolu on alati suur pluss, kusagil on vaja hoida rattaid ja muid asju.

Elektriküte pole populaarne

Kui rääkida kütteliikide eelistustest, siis siin on korteritel ja eramutel väike erinevus.

Eramute eelistatuim kütteliik on õhk-vesi- või maa-vesi-tüüpi soojuspumbad. Järgmine on gaasi või puidugraanuli baasil küte.
Gaasiküte on rohkem levinud linnades, kus on olemas gaasitrass.
Maamajades on levinuim kütteliik puuküte, kuna see on kõige odavam, eriti kui puud oma metsast saadaval.

Aina rohkem levib kombineeritud küte, kus traditsioonilise kütte kõrvale paigaldatakse päikesepatareid. Neid on kahte tüüpi: kas vee soojendamiseks või elektri tarbimiseks. Tõenäoliselt on kombineeritud küttesüsteem lähiaja trend.

Viimastele kohtadele jäävad õli- ja elektriküte. Kõige raskem on müüa nõukogude ajal ehitatud maja, kus on endiselt sees elektriküte.

Kortermajades on prioriteedid veidi teised. Esikohal on gaasiküte, sest seda saab igaüks ise kontrollida. Järgmine on kaugküte. Elektriküttega korteri hind peab olema atraktiivsem kui keskküttega korteril. Aga kui tegemist on väikese, näiteks 30 m² ja hästi soojustatud korteriga, on elektriarved vägagi mõistlikud. On olemas kindel ostjaskond, kes eelistab ahikütet, eriti palju oli selliseid inimesi majandussurutise ajal. Tallinnas on ahiküttega kortereid suhteliselt vähe.

Korteri hinda määravad suuremad ja väiksemad detailid, tihti isegi nende kooslus. Hinna määramisel ei tee kunagi halba konsulteerida kinnisvaraspetsialistiga.