autor: Kaupo Mõttus / Domus Kinnisvara maakler

http://pluss.postimees.ee/3022415/paberid-asja-parast

2015. AASTA SUURIM PEAVALU. Üha teravamalt on päevakorda tõusnud eluruumide ümberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni küsimus. Tõenäoliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaramüüjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad üha nõudlikumaks.

Korrektne dokumentatsioon pole ainult tehingute korraldamiseks oluline, vaid peaks vara otstarbeka majandamise võimaldamiseks ning ehitus-tehniliste vigade vältimiseks kaasnema kõigi rekonstrueerimis- ja renoveerimistöödega.

Loodusseadused kehtivad sõltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui vähesest kogemusest või suisa ignorantsusest tulenevalt tehakse fundamentaalseid vigu, võib see saada saatuslikuks kogu ehitusele.

Ehituse korrektne dokumenteerimine enne ehitust, selle ajal ning pärast ehituse lõppemist on tähtsaim vahend lolluste ärahoidmiseks.

Mis mida tähendab?

Ehitamine on ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nende toimingute jaoks on vaja kohaliku omavalitsuse ehitusluba või kirjalikku nõusolekut.

Rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Renoveerimise mõistet ehitusseadus ei käsitle, kuid sisuliselt on tegemist hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioonide või tehnosüsteemide muutmist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist. Paljudel juhtudel on renoveerimiseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku alusel võib muuta ehitise tehnosüsteeme või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega, detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ehitada kaevetöid nõudvat aeda, asendada detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel hoonestusaladel üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone, väikeehitise või kahe ja mitme korteriga elamus ühe korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, kui vahetamisel jääb avatäidete asukoht konstruktsioonis samaks ning ei halvene ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise välisilme.

Millal millist luba siis ikkagi vaja on?

Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse teha näiteks ava kandvasse seina, on tegemist ehitusluba nõudva rekonstrueerimisega. Ehitusluba nõudev rekonstrueerimine on ka välisseinte soojustamine, rõdu kinniehitamine ja selle ühendamine elutoaga, pööningukorruse väljaehitamine.

Ehitusluba nõuab ka küttesüsteemi muutmine (keskküttelt üleminek oma katlamajale, radiaatrite asendamine põrandaküttega, ülajaotusega küttesüsteemi asendamine alajaotusega vms), uute välistrasside ehitamine (nt senise kogumiskaevuga hoone liitmisel ühiskanalisatsiooniga jms).

Välistrassidega seoses tuletan meelde, et lisaks ehitusloale on paljudel juhtudel vaja võtta eraldi ka kaeveluba. Küttesüsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektrisüsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma süsteemi põhiolemust muutmata), akende vahetamiseks eelkõige kortermajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirjaliku nõusoleku.

Kui aga kavandatav muudatus seisneb vaid mittekandva vaheseina eemaldamises WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos lülitite/pistikute vahetamisega, siis ehitusluba ega kirjalikku nõusolekut vaja pole.

Tihti kipub probleem olema selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konstruktsioonilistest iseärasustest ning on nii mõnigi kord asunud agaralt oma plaane teostama nõnda, et see lõpuks ka naabrid ohtu seab.

See ei puuduta üksnes kandvaid või mittekandvaid seinu, vaid ka näiteks ventilatsioonisüsteeme jms, mille väära lahendamise tõttu kannatavad hiljem kõik hallitusest tulenevate allergiate käes. Seetõttu on mõistlik alati eelnevalt konsulteerida inseneri, korteriühistu juhtide või pädeva kinnisvaraspetsialistiga.

Kasutusloast ei ole pääsu

Ehitustööde lõppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohaliku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa taotlemisel tuleb esitada vormikohane ning nõutud andmeid sisaldav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehitise nn vastuvõtmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehitise nõuetekohases valmimises oma pädevuse piires (sh tuleohutus, keskkonnakaitse, arhitektuursed küsimused jms).

Kasutusloa taotluse juurde on vaja üldjuhul lisada ehitustööde dokumentatsioon (ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, kasutatud materjalide sertifikaadid), tehnosüsteemide mõõtmisprotokollid (elektripaigaldis, ventilatsioon, veekvaliteet jms), projekt koos muudatustega jms.

Olen pidanud paljudele objektidele kasutusluba hankima olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudulik või ebakorrektne. Väidan, et märksa odavam ning lihtsam on korrektse dokumentatsiooniga tegeleda õigeaegselt kui tagantjärele. Probleeme on võimalik enam-vähem alati lahendada, kuid aja-, raha- ja energiakulu võib muutuda ebameeldivalt suureks.

Kooskõlastamine keeruline

Üks keerulisemaid etappe rekonstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastamisel on nõutavate kooskõlastuste hankimine projektile. Tihti on erinevate ametkondade nõuded teineteisele risti vastupidised – näiteks transpordispetsialist nõuab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.

Seetõttu on projekti kooskõlastamine mõistlik jätta projekti koostaja ülesandeks. Tellijal on siiski mõistlik võtta enda kanda kaasomanikega läbirääkimine. Kuna kõik kandvad konstruktsioonid ja tehnosüsteemid korterelamutes kuuluvad korteriomanikele ühiselt, siis nõutakse üldjuhul 51 protsendi korteriomanike nõusolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on mõistlik projekt kooskõlastada kõigi kaasomanikega.

Kuna kasutusloa väljastamisel korrigeeritakse rekonstrueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pinna suurenemine või vähenemine), siis võib see kaasa tuua vajaduse ümber jagada ehitise ühisomandis olevate osade proportsioonid.

Seega – kui korterit on suurendatud rõdu, sokli- või katusealuse pinna arvelt, siis suureneb sellega koos ka korteriomaniku mõtteline omandiosa hoone üldkasutatavate pindade suhtes, mis toob kaasa vajaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistusregistris.

Olen nii mõnigi kord pidanud lahendama klientidele üllatusena tulnud dilemmat – kui ehitusloa saamiseks võeti enamiku korteriomanike nõusolek, siis mõtteliste osade ümberjaotamiseks pidin notari juurde korraldama kõik kaas-omanikud.

10 sammu korrektse dokumentatsioonini

1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitustööd nõuavad ehitusluba või kirjalikku nõusolekut. Pea neist nõuetest kinni.

2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon – olemasoleva ülesmõõdistus, kavandatava eskiisid jms.

3. Räägi läbi kaasomanikega, võta kooskõlastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.

4. Vali ehitustöö kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.

5. Projekt telli piisava põhjalikkusega – mida ulatuslikum rekonstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb läbi mõelda ning seda põhjalikumat projekti on vaja.

6. Nõua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumentatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.

7. Kaasa mitte odavaim, vaid pädev ja kogenud omanikujärelevalve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohustus järelevalvele.

8. Ehituslepingute sõlmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasutusloa – kas ehitaja, omanikujärelevalve teostaja, tellija või keegi kolmas.

9. Ära unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistusregistris registreerimast, milleks on vajalik kõigi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.

10. Omanikule on kasulik säilitada andmeid ka nende tööde kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei nõua (siseviimistlusmaterjalid, värvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).