Konsultant: kortermaja renoveerimine tasub ära 10-20 aastaga
FOTO: KredEx
 
Kortermajade renoveerimise tasuvus jääb enamasti 10-20 aasta vahemikku, ütles KredExi konsultant ja OÜ Termopilt energiaaudiitor Toomas Rähmonen Delfile.

Kui suur on olnud korteriühistute huvi renoveerimise vastu?

Umbes 10 aastat tagasi alustasid esimesed julgemad korteriühistud põhjalikuma renoveerimisega kui vaid elementaarne remont.

Viimased 5-6 aastat on huvi renoveerimise vastu aga stabiilselt järjest suurenenud. Eks paljuski aitab umbusku hajutada teiste positiivne kogemus. Kui üks maja tehakse terviklikult korda, siis tulemused räägivad iseenda eest: kordatehtud maja eristub ümbritsevatest väljanägemiselt ja hoones on mugav olla.

Kui kõige selle juures ka energiasääst veel sellist rahalist kokkuhoidu annab, et sellises majas kogukulud tehtud mahukatest töödest hoolimata ei tõuse, või isegi vähenevad, siis hakkavad ka teiste majade inimesed vaatama, et see on päris mõistlik viis asju korraldada.
Viimase aasta jooksul on muidugi oluline huvi elavnemine toimunud KredExi renoveerimistoetuste tõttu. Tänu toetustele on renoveerimine majade jaoks veel kasulikumaks muutunud ja eks inimesed oskavad arvutada ja teevad ka sellest omad järeldused.

Miks on kortermajadel vaja tellida energiaaudit?

Energiaaudit on oma sisult analüüs, kus kaardistatakse ära hoone energeetiline hetkeolukord. Hinnatakse, millise tasemeni on otstarbekas antud hoonet renoveerida ning analüüsitakse, millist ressurssi on meil vaja kavandada tänastest oludest plaanitu poole liikumiseks.

Tüüpmajade puhul on see, kuhu välja jõuda tahetakse sarnane, samas tänane olukord võib kahel väliselt sarnasel hoonel kardinaalselt erineda. Siit tuleb ka välja asjaolu, mida sageli alahinnatakse: elumaja ei ole mitte lihtsalt ehitis, vaid see on ehitis koos seal elavate inimestega, kelle käitumine ja harjumused maja energiakulu päris suures osas mõjutavad. Seega on kvaliteetne energiaaudit dokument, mis annab soovitused konkreetse maja renoveerimiseks, lähtudes selle maja kõigist iseärasustest.

Majaelanike jaoks on energiaaudit eelkõige dokument, mille alusel kavandada maja renoveerimistöid. Kui tööde teostamisel taotletakse renoveerimistoetust või kui on vajadus kaasata laenuraha, siis on energiaaudit just selleks alusdokumendiks, mille alusel nii KredEx kui ka pangad oma finantseerimisotsused langetavad.

Milline vahe on termopildistamisel ja energiaauditil?

Termopildistamine on tehniline meetod, mille abil saab anda hinnangu hoone välispiirete või ka näiteks küttesüsteemi tehnilisele olukorrale. Kuna hoone on aga märksa rohkemate nüansside komplekt, siis termopildistamine ei asenda energiaauditit. Samas on termopildistamine hoone energeetilisel ülevaatusel väga heaks abivahendiks.

Energiaauditi puhul ei ole nõutud termopildistamise kaasamine protsessi, kuid kuna täna on enamusel audiitoritest termokaamerad olemas, siis tasub eelistada sellist energiaauditi pakkumist, mille raames teostatakse ka hoone termograafiline ülevaatus. Lisaks termopildistamisele peaks kvaliteetse auditeerimise käigust kindlasti mõõdistatama ka hoone sisekliima olukorda.
Sõltuvalt hoone spetsiifikast võivad päevakorda tulla muudki mõõtmised. Mida põhjalikumalt audiitor hoone olukorra omale selgeks teeb, seda asjakohasemad on energiaauditi järeldused.

Omaette teema on suvine energiaaudit, kui toas ja õues on sarnane temperatuur, küttesüsteem ei tööta ja aknad on avatud. Sellises olukorras ei ole võimalik hoone tegelikku energeetilist käitumist mingil moel mõõtmistega kaardistada. Eks kogenud audiitor oskab üht-teist järeldada ka hoone vaatluse ja elanike küsitlemise põhjal, kuid sellise töö järelduste kvaliteet ei ole võrreldav talvisel perioodil ja mõõtmistega toetatud energiaauditiga.
Kütteperioodi välisel ajal energiaauditite tegemine ei ole otseselt keelatud ja mingite asjaolude puhul ei ole ka muud võimalust, kuid valikute olemasolul tasub kindlasti eelistada talvel tehtud energiaauditit, mis sisaldavad nii termopildistamist kui ka muid vajalikke mõõtmisi.

Millised on vanade kortermajade peamised puudused?

Võib eristada kahte sorti puudusi: ühed, mis tulenevad hoonete ehitamise ajal kehtinud teistsugustest nõuetest ja võimalustest ja teised, mis on elanike endi madalast teadlikkusest hoones esile kutsutud.

Enamuse täna kasutuses olevate kortermajade ehitamise ajal ei väärtustatud piisavalt energia kokkuhoidu, seetõttu on hoonete välispiirded (seinad, laed põrandad, aknad, uksed) tänase päeva mõistes liiga väikese soojapidavusega. Selleaegsete majade tehnosüsteemidki ei vasta tänapäevastele nõuetele, kuid seda rohkem seetõttu, et tehnika on vahepeal kõvasti edasi arenenud.

Teine osa probleemidest, mis on seotud elanike käitumisega, väljendub põhiosas probleemidena hoonete sisekliimas. Hoonete ülevaatused näitavad, et suureks probleemiks on alaventileeritus ja seda probleemi süvendav alakütmine. Alaventileeritust põhjustab algse ventilatsioonisüsteemi toimimise rikkumine elanike poolt. Tihendatakse ebatihedused välispiiretes, mille ülesanne oli värske õhu eluruumidesse laskmine. See annab küll energiasäästu, kuid kaasmõjuna on meie kodudes õhk läppunud ja ebatervislik.

Kui siis energia kõrgetest hindadest tulenevalt hoitakse majades veel ka mõni kraad jahedamat toatemperatuuri, siis on väga lootusetu inimesele soovitada, et ta vahepeal akna kaudugi tube tuulutaks. Nii süvenevad probleemid sisekliimaga veelgi.

Sageli on soovitatud, et kui hoida eluruumides üks kraad madalamat sisetemperatuuri, siis annab see aasta keskmisena ~5% energiasäästu. Kindlasti on see asjalik soovitus ülekütmise vältimisel. Kui aga sel moel säästu püüda alakütmise kaudu, siis on tulemus küsitav. Sõltuvalt muidugi harjumustest, kuid enamuse inimeste jaoks on normaalseks toatemperatuuriks ~21 °C. Kui seda temperatuuri nüüd langetada 2 kraadi, siis saame küll keskmiselt 10% madalama küttekulu, kuid elanikud reageerivad sellisele lahendusele pahatihti hoopis nii, et näe, ei köeta enam üldse, kuid arve on ikka nii suur. Põhjuseks siis temperatuuri alandamisest tuleneva ebamugavuse kiirem suurenemine, kui tekkiv energiasääst elanike silmis õigustada suudab.

Kui palju vähenevad keskmiselt renoveerimise tulemusena inimeste kommunaalkulud?

Eks kõige täpsema vastuse saab anda iga konkreetset hoonet eraldi käsitledes.

Lähtudes isiklikust kogemusest erinevate kortermajade säästupotentsiaali analüüsimisel, siis kui silmas pidada terviklikku renoveerimist, kuhu kaasatakse kõik energiasäästumeetmed, siis ühes keskmises majas on võimalik saavutada vähemalt 50% energiasäästu. Loomulikult on hooneid, mis sellest numbrist mõlemale poole küllalt kaugele kõrvale kalduvad. On hooneid, kus säästupotentsiaal küünib koguni 70-80% suurusjärku. Teisalt on ka hooneid, kus alakütmise ja alaventileerimisega on sisuliselt kogu säästupotentsiaal juba ette ära kasutatud. Kui need hooned täielikult ära renoveerida ja samal ajal ka hoone sisekliima kvaliteet nõutud tasemele tõsta, võib tulemuseks olla, et elanikud saavad küll oluliselt ilusama ja mugavama kodu, kuid kokku pole enam kuskilt hoida. Ekstreemseks võrdluseks saab igaüks ette kujutada, kas õnnestub kokkuhoiuvõimalusi leida täiesti kütmata maja renoveerimisel ja elamuna kasutuselevõtul.

Üheks levinud vastulauseks renoveerimisele on, et kuna energia pidevalt kallineb, siis säästu tulemusena kommunaalkulud ju ei vähene. Tõttöelda selline lähenemisviis muudab mind pisut nõutuks, sest energiahindade tõus lööb valusamalt just neid hooneid, kus energiakulu on suur.

Rahaline otsene sääst renoveerimisest võib ju energiahinna tõusu mõjul väiksem olla, kui aga kõrvutada omavahel renoveeritud ja renoveerimata olukorda, siis renoveerimise tegelik kasu on seda suurem, mida kõrgemaks energiahind rühib.

Milline on renoveerimistööde keskmine tasuvusaeg?

Kõige lihtsamaks viisiks ühe investeeringu hindamisel on lihttasuvusaeg, mis võtab arvesse, kui suure summa me täna kulutame, kui palju seetõttu aastas kokku hoiame ja mitu aastat nii kulub, et kokkuhoid katab ära tehtud algse kulutuse. Sellises võtmes vaadatuna on kortermajade renoveerimise tasuvus enamasti 10-20 aasta vahemikus.

Kui investeeringu teostamiseks on vajalik laenu võtta, siis lisaks kokkuhoiule tekib ju majal ka kulu, mis on seotud võetud laenu ja selle intresside tasumisega, seega tuleks ka need arvesse võtta. Samas kui energia hind tõuseb, siis meie iga-aastase energiasäästu rahaline väärtus ka ju suureneb, seega tuleb ka see arvesse võtta. Nii on meil mitmeid lisategureid, mis tulemust mõjutavad. Kõige selgem on olukord hoone energiakuluga. Renoveerimisjärgset olukorda on võimalik päris täpselt välja arvutada. Mõningane ilmastiku mõju jääb küll energiakulu mõjutama, kuid seegi on seda väiksem, mida soojapidavam maja on. Mõneti võib-olla üllatuslikult on teiseks suhteliselt hästi prognoositavaks muutuseks laenu maksumus, kuna täna pakutakse korteriühistutele laenu, mille intress järgnevaks 10 aastaks fikseeritakse. Kolmandaks on suhteliselt lihtsalt võimalik ette aimata energiahindade muutumise suunda. Tõenäosus, et meid lähemate aastakümnete jooksul energiahindade oluline langus ees ootab, on ilmselt üpris väikene. Nendest eeldustest lähtuvalt saab teha iga maja renoveerimistööde majandusliku tulemuse hindamise ja leida vastus järgnevatele küsimustele:

-Kui suur on oodatav energiasääst?
-Milline on selle maksumus tänaste energiahindade juures?
-Kas ja kui palju tuleb renoveerimistöödeks laenu võtta?
-Milline on laenu ja tema intressi maksete aastane kulu?
-Kas energiasäästu tänane maksumus katab renoveerimiseks võetava laenu ja selle intresside maksmise aastase kulu?

Kui vastus on jah, siis võib väita, et renoveerimistööd on tasuvad koheselt, kuna põhiline allesjäänud muutuja e. energiahind pigem tõuseb kui langeb, siis meie aastase säästu väärtus vastavalt kasvab ja kuna finantskulu lähemad 10 aastat ei muutu, siis seda turvalisem on olukord renoveerimistööd teinud maja jaoks.

Kui säästu väärtus koheselt finantskulu ei kata, siis on vajalik juba täpsemalt hinnata milliseks kujuneb reaalne tasuvus ja kas saadav tulemus vastab elanike ootustele.

Kirjeldatud arvutuskäiku toetab päris oluliselt muidugi renoveerimistoetus, kuna toetust on võimalik kasutada ka omafinantseeringuna, mistõttu on soovi korral võimalik renoveerimine ette võtta ilma majapoolse sissemakseta ja teisest küljest muidugi seetõttu, et toetuse võrra väheneb see investeeringu summa, millele renoveerimine tasuvuse peab andma.

Kuidas suhtuvad kortermajade elanikud renoveerimise tarbeks laenu võtmisse?

Pärast hiljutisi valusaid ja paljukirjeldatud kogemusi uisapäisa võetud laenudega, suhtuvad elanikud laenude võtmisse õnneks väga vastutustundlikult ja pigem konservatiivselt. Teiseks aspektiks, mida ei saa ka vähetähtsaks pidada, et suure ulatusega renoveerimistööde puhul lähevad kortermaja renoveerimistööde maksumused kõrgeks ja see number on eraisiku poolt igapäevaselt käsitletavate rahasummadega võrreldes selgelt hirmuäratav. Nii võib hinnata, et elanikud suhtuvad laenuvõtmisse enamasti täiesti loomuliku eelarvamusega.

Kui aga analüüsid näitavad piisavalt veenvalt, et renoveerimisest saadav tulemus väärib täiendavate kohustuste võtmist, siis inimesed on ka valmis vajadusel kohustusi võtma.  Olulisteks eelarvamuste kummutajateks on eelkõige positiivsed näited, kus tulemus on saavutatud just ulatusliku tervikrenoveerimise tulemusena ja hooned, mida on renoveeritud vaid oma võimaluste piires ei ole nii häid tulemusi näidanud.

Miks on teie hinnangul KredExi rekonstrueerimistoetuse taotlejaid suhteliselt vähe?

Kuna renoveerimistoetuse saamiseks tuleb täita terve rida kriteeriume, siis protsess ise võtab aega. Renoveerimistoetuste võimalused avanesid eelmise aasta varasügisel, nii otsustasid paljud lükata renoveerimine edasi eelseisva kütteperioodi tõttu. Käesolevast kevadest alates on käinud väga aktiivne tegutsemine erinevates faasides. Need majad, kel olid eeltööd piisaval määral juba varem tehtud jõudsid käesoleval suvel reaalsete renoveerimistöödeni. Kuna hetkel on taas kütteperiood algamas, siis nüüd tuleb jälle sisse vahe ja edasi saab taas minna järgmisel kevadel. Samal ajal on suurel hulgal majadest valminud renoveerimisprojektid, mille alusel nüüd talvel asutakse otsima ehitajaid. Paljud kortermajad ootavad sobilikke ilmastikutingimusi, et alustada energiaauditist ja jõuda toetuse taotlemiseni hiljemalt järgmisel suvel.

Kõigest sellest lähtuvalt ma hindan, et selle protsessi nö. täistuuridel tööle saamine võttiski omajagu aega ja esimese aastaga oleme siiski päris hästi edenenud.

Kui korteriühistu on otsustanud maja renoveerida, siis millest soovitate alustada?

Esimese asjana on vajalik tellida energiaaudit. Kui see on olemas, siis on vajalik jõuda majarahval otsuseni millised tööd on plaanis ette võtta. Edasi on vaja koostada renoveerimisprojektid. Projektide põhjal saab võtta ehitajatelt hinnapakkumised. Kui tööde maksumus on teada, siis saab otsustada finantseerimisküsimused nii renoveerimistoetuse kasutamise kui laenuvajaduse osas. Pärast rekonstrueerimistoetuse otsuse tegemist võib rekonstrueerimistöödega reaalselt alustada. KredEx toetab energiaauditi, ehitise ekspertiisi ja ehitusprojekti koostamist 50% ulatuses.

Kui kaua KredEx veel toetust pakub ja millest see sõltub?

Korterelamute toetamiseks kasutatakse vahendeid, mis saadi Eesti riigi kasutamata saastekvootide müügist Luksemburgile.

Rekonstrueerimistoetuse taotlusi saab esitada kuni 30.11.2012. aastal. Pärast seda on positiivse otsuse korral toetuste kättesaamiseks aega kuni 01.11.2013. aastani.
Siinkohal tuleb toonitada, et toetus makstakse välja pärast kõigi kavandatud rekonstrueerimistööde täielikku lõpetamist ja vastava aktiga vastuvõtmist.

Seega tasub plaanid teha nii, et hiljemalt 2013. aasta varasügiseks oleks kõik reaalsed renoveerimistööd lõpetatud.